宋衛(wèi)平打了85分的曹舟南重新創(chuàng)業(yè)一年：為“自住”需求開(kāi)創(chuàng)房地產(chǎn)新模式
原創(chuàng)： 閃風(fēng) 地產(chǎn)觀察
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剛剛過(guò)去的11月1日，是以曹舟南為首的老綠城團(tuán)隊(duì)創(chuàng)建藍(lán)綠雙城一周年的日子。
很多朋友都分不清藍(lán)城、綠城和藍(lán)綠雙城之間有什么關(guān)系。
藍(lán)綠雙城的創(chuàng)始人，原綠城中國(guó)行政總裁曹舟南曾經(jīng)很形象的回答了這個(gè)問(wèn)題：
“宋總(宋衛(wèi)平)說(shuō)過(guò)，綠城是女兒，藍(lán)城是兒子，藍(lán)綠雙城他沒(méi)說(shuō)，可能是孫子孫女吧。我理解，這三家公司都是他的，可能會(huì)對(duì)小點(diǎn)的藍(lán)綠雙城更寵
一點(diǎn)、關(guān)心一點(diǎn)。未來(lái)不排除這三家公司合作的可能，一級(jí)土地市場(chǎng)可能性不大，但項(xiàng)目上可能會(huì)按照市場(chǎng)的規(guī)則一起去做。
老宋在藍(lán)綠雙城成立會(huì)上笑的真開(kāi)心
曹舟南財(cái)務(wù)出身，年輕有為。在入職綠城前，在體制內(nèi)官至浙江省財(cái)政廳副處長(zhǎng)。2001年至2009年，出任浙江鐵路集團(tuán)副總經(jīng)理，其中2004-2009年
還同時(shí)是浙江資產(chǎn)管理公司董事長(zhǎng)。
2009 年2月，剛滿40歲的曹舟南在宋衛(wèi)平的感召下離開(kāi)安穩(wěn)的國(guó)企，加入綠城房產(chǎn)，歷任執(zhí)行總經(jīng)理、執(zhí)行董事， 2015年6月22日接任壽伯年獲任綠城
中國(guó)執(zhí)行董事兼行政總裁。
融資、降低綠城負(fù)債，提議創(chuàng)辦了綠城代建、經(jīng)歷了和融創(chuàng)的分合事件以及和大股東中交的融合。在綠城將近10年后，去年8月初，曹舟南卸任綠城中國(guó)
行政總裁。
當(dāng)時(shí)宋衛(wèi)平說(shuō)，曹舟南是個(gè)能力很強(qiáng)的人，不能這么輕易放他走。宋衛(wèi)平對(duì)他的欣賞和重用并非毫無(wú)來(lái)由，他給曹這幾年工作的表現(xiàn)打85分。綠城內(nèi)部
的人知道，老宋對(duì)工作要求極為苛刻，不管是對(duì)項(xiàng)目還是對(duì)人，很少有80分以上的評(píng)價(jià)，85分的高分足以說(shuō)明老宋對(duì)曹舟南的認(rèn)可。
據(jù)說(shuō)他們的默契只需“用眼神”即可。
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卸任后曹舟南獵頭公司電話不斷，據(jù)說(shuō)有家全國(guó)性品牌房企甚至開(kāi)出了5000萬(wàn)年薪+激勵(lì)的優(yōu)厚條件。
但早已財(cái)務(wù)自由的曹舟南經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的思考還是決定重新出發(fā)創(chuàng)業(yè)，和一些戰(zhàn)友繼續(xù)戰(zhàn)斗中國(guó)房地產(chǎn)的一線，據(jù)說(shuō)連自己的別墅都抵押了。
2018年11月1日，注冊(cè)資本金5億的藍(lán)綠雙城成立，我本人也很好奇名字為什么叫“藍(lán)綠雙城”，據(jù)說(shuō)這一名字是宋衛(wèi)平親自取的，老宋同樣是“藍(lán)綠雙城”
創(chuàng)始合伙人。
官方的說(shuō)法是：“藍(lán)”代表智慧科技和未來(lái)，對(duì)應(yīng)數(shù)字開(kāi)發(fā)，涵蓋科技、產(chǎn)業(yè)、服務(wù)等板塊,致力于提供智慧人性的服務(wù)；而“綠”代表品質(zhì)、生態(tài)、理想，
對(duì)應(yīng)物理開(kāi)發(fā)，涵蓋設(shè)計(jì)、營(yíng)造、運(yùn)營(yíng)，致力于營(yíng)造品質(zhì)匠心的產(chǎn)品。
藍(lán)綠雙城的商業(yè)模式就是圍繞塑造未來(lái)社區(qū)、TOD2.0、青年創(chuàng)業(yè)公寓、新型養(yǎng)老公寓、小微綜合體等創(chuàng)新品類，打通營(yíng)銷服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、生活服務(wù)
三大服務(wù)體系，為客戶提供更智慧、更溫暖、更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品及服務(wù)。
有人可能會(huì)覺(jué)得這個(gè)解釋很虛，但是我從“藍(lán)綠雙城企業(yè)文化讀本”樸實(shí)的語(yǔ)言中，對(duì)企業(yè)的未來(lái)充滿了期待。
這個(gè)讀本是入職員工的第一課，里面很多樸實(shí)的語(yǔ)言都體驗(yàn)了企業(yè)的理念：比如為民眾創(chuàng)造更美好的生活、對(duì)土地負(fù)責(zé)、對(duì)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)。
對(duì)客戶負(fù)責(zé)，要想方設(shè)法幫助客戶設(shè)計(jì)、營(yíng)造、選擇最適合的生活、最具性價(jià)比的房子。絕大多數(shù)的客戶買房子可能要傾其一生所有，它可能是一個(gè)
中國(guó)人最大的消費(fèi)行為，一輩子最重要的消費(fèi)行為。我們必須設(shè)身處地地替客戶著想，營(yíng)造品質(zhì)匠心的產(chǎn)品，提供智慧人性的服務(wù)。
還詳細(xì)提煉出“產(chǎn)品即人品”，優(yōu)秀的產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)、工作品質(zhì)，是我們工作價(jià)值、生命價(jià)值、人生價(jià)值的載體。
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藍(lán)綠雙城的商業(yè)模式“共建”，這和曹舟南本人早期一手開(kāi)創(chuàng)的傳統(tǒng)代建模式完全不同。
比如目前市場(chǎng)上的代建主要是除了團(tuán)隊(duì)的工資和獎(jiǎng)金外，按總銷售額的5%—7%不等取管理費(fèi)，還有的是按照代建方建筑面積一平米額外贈(zèng)加幾百元的
成本作為管理費(fèi)用。
這樣的模式容易出現(xiàn)“干多干少一個(gè)樣、干好干壞一個(gè)樣”這樣的情況發(fā)生。
藍(lán)綠雙城的商業(yè)模式很有意思，他們提出了“共建”模式，簡(jiǎn)單說(shuō)就是通過(guò)小股操盤(pán)、融資代建、純代建、合作開(kāi)發(fā)四種類型，以“價(jià)值創(chuàng)造、超額分成”為
基本原則，并納入合作合同條款。
請(qǐng)注意這幾個(gè)字“利潤(rùn)兜底、售價(jià)對(duì)賭”。就是雙方在接洽后，如果滿足對(duì)項(xiàng)目的選擇要求，一般藍(lán)綠雙城會(huì)盡量要求占小股希望風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。即使合作方
只希望單純代建，那么也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況詳細(xì)測(cè)算后，對(duì)最低售價(jià)保證、最低利潤(rùn)有一個(gè)保證，如果實(shí)現(xiàn)不了約定的最低利潤(rùn)，藍(lán)綠雙城是要進(jìn)行賠付的。
另外，即使是純代建模式，也會(huì)以“售價(jià)-地價(jià)”作為取費(fèi)基數(shù)。因?yàn)樗麄冋J(rèn)為原來(lái)的代建包含地價(jià)的取費(fèi)基礎(chǔ)就不合理。
這對(duì)合作方也是一個(gè)巨大的保障，但變相的也會(huì)給共建方有更大的壓力，會(huì)讓藍(lán)綠雙城在項(xiàng)目的選擇上會(huì)更加謹(jǐn)慎。
財(cái)務(wù)出身曹舟南曾經(jīng)說(shuō)，“學(xué)財(cái)務(wù)的人有一個(gè)毛病，偏穩(wěn)健，不喜歡激進(jìn)。”從藍(lán)綠雙城現(xiàn)在的業(yè)績(jī)看，這個(gè)共建模式的確非常受歡迎。
僅僅一年時(shí)間已經(jīng)成功簽約項(xiàng)目30個(gè)正式開(kāi)工10幾個(gè)，規(guī)劃建筑面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米，可售貨值超過(guò)800億元，進(jìn)駐杭州、深圳、濟(jì)南、成都、鄭州、
寧波等16個(gè)重點(diǎn)城市，同時(shí)儲(chǔ)備項(xiàng)目超過(guò)300個(gè)。
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當(dāng)然，現(xiàn)場(chǎng)我收獲最大的，還是曹總對(duì)他本人創(chuàng)業(yè)再出發(fā)以及對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的思考感悟，很想分享給大家。
比如關(guān)于創(chuàng)業(yè)的不易。他說(shuō)在綠城時(shí)候年薪1800萬(wàn)，現(xiàn)在作為藍(lán)城雙城創(chuàng)始合作人只給自己的年薪定為100萬(wàn)，車子都已經(jīng)開(kāi)了20多萬(wàn)公里了，從來(lái)
沒(méi)有在報(bào)銷過(guò)一次招待費(fèi)。
公司從今年5月份才正式開(kāi)始項(xiàng)目運(yùn)作，但短短幾個(gè)月已經(jīng)落地30個(gè)項(xiàng)目，這可能是從200個(gè)項(xiàng)目里篩選出來(lái)的；還有人員，從4個(gè)人不到一年增加到520人，可見(jiàn)日常的繁重工作有多大。
記得一年前藍(lán)綠雙城成立大會(huì)上宋衛(wèi)平還不忘提醒：
“創(chuàng)業(yè)艱辛，這是一份艱苦卓絕的事業(yè)。正所謂南山有鳥(niǎo)，三年不鳴，不鳴則已，一鳴驚人，希望能埋頭苦干三年，再回頭看今天。”
當(dāng)然，說(shuō)的最多的最讓大家有感慨的，還是對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)下半場(chǎng)的反思。
現(xiàn)代房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展了幾十年，但是真的粗糙。比如這個(gè)行業(yè)崇尚和鼓勵(lì)規(guī)模，銷售規(guī)模、土地籌備規(guī)模、結(jié)算收入規(guī)模、利潤(rùn)規(guī)模，從來(lái)沒(méi)
有說(shuō)有品質(zhì)排行榜和靠譜開(kāi)發(fā)商排行榜，金融機(jī)構(gòu)的貸款白名單也只根據(jù)企業(yè)的銷售規(guī)模來(lái)認(rèn)定，進(jìn)入前幾才給你做開(kāi)發(fā)貸。
政府部門(mén)和地產(chǎn)企業(yè)合作也一樣，你是哪一個(gè)企業(yè)，全國(guó)排名第幾，多少規(guī)模。正是全社會(huì)這樣的風(fēng)氣把整個(gè)房地產(chǎn)引到以規(guī)模為主的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。
這就造成了房企的精力都在復(fù)制和快，很多房子品質(zhì)很差，業(yè)主滿意度很低，維權(quán)頻發(fā)。這么多年了連最基礎(chǔ)的漏水問(wèn)題、隔音問(wèn)題、廚房串煙問(wèn)題
都沒(méi)有解決，連基本的吃飯、買東西、健身、理發(fā)等基礎(chǔ)的生活服務(wù)都搞不好。
曹舟南認(rèn)為如果說(shuō)中國(guó)城市化上半場(chǎng)是以房地產(chǎn)為主體推進(jìn)的城市化，那么下半場(chǎng)一定會(huì)回歸到基本的居住屬性，就是基礎(chǔ)產(chǎn)品品質(zhì)和基礎(chǔ)服務(wù)品質(zhì)，
呼吁所有地產(chǎn)同行都靜下心來(lái)反思和重構(gòu)這個(gè)行業(yè)的價(jià)值體系，注重產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)。
具體到實(shí)際操盤(pán)，曹總表示藍(lán)綠雙城的項(xiàng)目從規(guī)劃設(shè)計(jì)前端就做出改變。比如和施工總包以及設(shè)計(jì)單位簽訂的合同，在條款上都會(huì)有后期遇到品質(zhì)問(wèn)題
的懲罰條款；在銷售端，不希望業(yè)主交付的時(shí)候連自己的置業(yè)顧問(wèn)都找不到，對(duì)他們也要有一個(gè)約束，可以增加傭金提成。終極是希望把營(yíng)銷服務(wù)、物業(yè)服
務(wù)和生活服務(wù)三合一，形成連貫性，更好地提供連貫性承諾和服務(wù)。
還有施工工地，希望工地對(duì)業(yè)主可以隨時(shí)開(kāi)放，而不只是固定的業(yè)主開(kāi)放日，業(yè)主買房后可以在保證安全的前提下隨時(shí)進(jìn)入工地；在服務(wù)端，項(xiàng)目上
都要配置泛會(huì)所，最小不能少于1000平米，以保證項(xiàng)目的基本生活空間。而泛會(huì)所的運(yùn)營(yíng)，會(huì)與資產(chǎn)管理作緊密結(jié)合，未來(lái)希望銷售服務(wù)、物業(yè)服務(wù)中的
精英可以延展到今后的資產(chǎn)管理中，形成長(zhǎng)續(xù)的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)。
曹總還開(kāi)玩笑說(shuō)，我們的推廣不用太唯美，可以直接直白的說(shuō)：我們的項(xiàng)目不漏水、我們都是一家人。
他給大家說(shuō)的最后一句話是：
“如果有一天你們反映，藍(lán)綠雙城做得很爛，產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)都很爛，我一定把規(guī)模壓到最低，個(gè)位數(shù)。我們這么多人做個(gè)位數(shù)項(xiàng)目，我們自己帶頭，
我會(huì)精雕細(xì)琢，就不信做不好。
這今天既是和你們說(shuō)的，也是和全體高管說(shuō)的?！?/p>
讓我們拭目以待，共同監(jiān)督！
