放棄1800萬年薪創(chuàng)業(yè)，只因他看清了地產(chǎn)下半場｜一方訪談
在中國房地產(chǎn)界，有真性情、敢當(dāng)眾講真話的不多。
宋衛(wèi)平顯然是其中之一。他從不嘩眾取寵，但只要老宋開新聞發(fā)布會，全國財經(jīng)媒體必定紛至沓來，他們覺得，老宋一張口，就肯定有爆點。而這些爆點，源自老宋對行業(yè)、對社會、對人文的深切關(guān)懷和思考，以及不吐不快。
前綠城中國行政總裁曹舟南也敢講真話。宋衛(wèi)平和他之間，有種亦師亦友的關(guān)系。
去年8月，曹舟南卸任綠城中國行政總裁一職。今年7月，宋衛(wèi)平辭任綠城中國董事會聯(lián)席主席。兩人雙雙作別。
與此同時，宋衛(wèi)平又助力這位昔日愛將，于去年11月創(chuàng)辦藍綠雙城，并用一場重磅嘉賓云集的發(fā)布會將藍綠雙城推至聚光燈下。
轉(zhuǎn)眼一年過去，藍綠雙城已步入正軌，曹舟南提出了“雙開發(fā)商”、“共建”等顛覆性的理念，這基于他對地產(chǎn)下半場的深刻理解。
他的說話風(fēng)格一點沒變，依舊是和老宋一脈相承的——講真話。
行業(yè)規(guī)模越做越大
大量的產(chǎn)品依舊粗糙
“太粗糙”，“太粗糙”，“太粗糙”……
對于房地產(chǎn)這個行業(yè)，曹舟南如此感慨。他覺得，中國經(jīng)濟已經(jīng)講究高質(zhì)量發(fā)展，制造業(yè)也在向高品質(zhì)轉(zhuǎn)型，去年銷售額達15萬億規(guī)模的房地產(chǎn)行業(yè)，
大量的產(chǎn)品卻依舊粗糙。
曹舟南的確說到了購房者的痛處。集兩代人積蓄，甚至是三代人六個錢包買來的房子，在交付時正遭遇各種質(zhì)量問題：墻皮脫落、樓板開裂、漏水、
墻紙發(fā)霉、精裝修變成驚裝修……
與此同時，房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，薪酬畸高。“有的項目經(jīng)理一年能賺幾百萬，通過跟投甚至能賺上千萬，但產(chǎn)品卻很粗糙，這合理嗎？”曹舟南說。
雖說“存在即合理”，但拿著高收入，卻不好好做產(chǎn)品，貢獻和收入不成正比，從情理上而言，這的確有點難以讓人接受。
放棄1800萬的年薪，創(chuàng)立藍綠雙城后，曹舟南作為董事長，只給自己開100萬年薪。這一方面是因為創(chuàng)業(yè)需要，另一方面也是給團隊樹立榜樣，加盟
藍綠雙城，是為理想而凝聚。
曹舟南
地產(chǎn)下半場
正迎來深刻的變革
曹舟南認為，很多房企連最基礎(chǔ)的產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量都無法保證，是因為過度追求規(guī)模和高周轉(zhuǎn)。
他舉了個例子，為了高周轉(zhuǎn)，能更早賣房，有的樓盤就拼命趕工，以前7天時間蓋一層樓，變成3、4天時間蓋一層。
但在“房住不炒”成為國策后，地產(chǎn)進入下半場，全行業(yè)的規(guī)模增長就不可持續(xù)，房地產(chǎn)正迎來深刻的變革。
“過度地產(chǎn)化會擠占金融資源，不利于實體經(jīng)濟發(fā)展。因而目前的政策圍繞著將投資需求從房地產(chǎn)擠出去，回歸真正的居住屬性?！辈苤勰险f，“如果說上
半場是以房地產(chǎn)為主體推進城市化，那么下半場就是將房地產(chǎn)作為引進產(chǎn)業(yè)、引進人才的居住配套?！?/p>
這意味著房地產(chǎn)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將發(fā)生深刻變化，產(chǎn)品從設(shè)計到品質(zhì)將緊緊圍繞自住需求，而非投資需求。
過去，如果你是抱著投資、投機的目的去買房，買房就是為了在二手房市場套利，那么你不會那么在意品質(zhì)，一些房企自然也不會在品質(zhì)上下功夫。而
如果只剩下自住需求，那么買房的目的就是為了住得更舒適，首選品質(zhì)好的房子。
正是因為看到這場變革的到來，以大綠城體系精英為核心班底的藍綠雙城，看到了自身的巨大價值。
“我跟不少頭部民營房企的掌控人交流過，好幾個都認為這種債務(wù)驅(qū)動型的模式難以持續(xù)，如果這個時候有人愿意出一大筆現(xiàn)金接手，他們都表示愿意
立即脫身。”曹舟南說，“中小房企則面臨規(guī)?？s減，團隊能力不足的問題。”
曹舟南認為，未來投資跟開發(fā)將分開，一些房企會退出，大股東轉(zhuǎn)型成投資人，由更專業(yè)、高品質(zhì)的開發(fā)團隊負責(zé)開發(fā)，而藍綠雙城扮演的就是后者的
角色，未來擁有巨大的機會。
事實上，藍綠雙城短短一年時間就有30個項目落地，背后的強大助力正是投資伙伴以及地產(chǎn)基金。
物理、數(shù)字“雙開發(fā)商”
顛覆了傳統(tǒng)的開發(fā)模式
曹舟南對于藍綠雙城開發(fā)能力的自信，來自強大的團隊能力。
他自己是中國高品質(zhì)房企綠城中國的前任行政總裁。藍綠雙城的CEO顧建明，更是一手打造過綠城蘭園、鳳起潮鳴等頂級豪宅。公司的項目總，大多
都是大綠城體系里的老綠城人，對于高品質(zhì)開發(fā)都駕輕就熟。
不過曹舟南說，藍綠雙城的定位，是中國首個“雙開發(fā)商”，同時包括物理開發(fā)和數(shù)字開發(fā)。
藍綠雙城的“綠”對應(yīng)物理開發(fā)，代表空間營造、高品質(zhì)，“藍”則對應(yīng)數(shù)字開發(fā)，涵蓋科技、產(chǎn)業(yè)、服務(wù)等板塊。
物理開發(fā)容易理解，也是藍綠雙城的強項。而數(shù)字開發(fā)的內(nèi)涵更豐富。
通過曹舟南的描述，一方面，藍綠雙城將在開發(fā)過程中全程引入數(shù)字化監(jiān)控，即整個建造過程會通過可視化呈現(xiàn)，既方便藍綠雙城對于品質(zhì)的實時管控，
又能讓購房者看到自己房子的建設(shè)過程，對品質(zhì)更加放心。
另一方面，隨著5G時代的到來，房子本身也將加入更多數(shù)字化元素，如物聯(lián)網(wǎng)，讓居住更加智能。
此外，建設(shè)數(shù)字化小區(qū)，即智慧園區(qū)，小區(qū)里的電梯、消防等設(shè)備的運行狀況將全部展現(xiàn)在一個中控屏上，哪里出了問題，就會實時在中控屏顯示。
“高品質(zhì)的開發(fā)肯定是面向未來的。藍綠雙城組建了第一個未來社區(qū)的企業(yè)研究院，根據(jù)我們的理解，將未來社區(qū)的場景分解到我們具體的開發(fā)中，在
實踐中進行探索?！辈苤勰险f。
以“共建”顛覆代建
不做房企而做服務(wù)業(yè)
一年時間里，藍綠雙城不僅大量項目落地，更是引來很多投資機構(gòu)，給出天文數(shù)字，要求參股。
投資者的看重，除了因為曹舟南的人脈，藍綠雙城的開發(fā)能力，更因為這并不是一家重資產(chǎn)、高負債的房企，而是一家服務(wù)企業(yè)。
在目前藍綠雙城的30個項目中，只有一個是自己投資的重資產(chǎn)項目，其他都是小股操盤、融資代建或者純代建，幾乎都是輕資產(chǎn)。
對于代建，曹舟南駕輕就熟。綠城的代建業(yè)務(wù)，就是曹舟南10年前一手創(chuàng)建的，如今已經(jīng)發(fā)展成全國最大的代建企業(yè)。
藍綠雙城的代建，卻并非傳統(tǒng)的代建，而叫“共建”，是對傳統(tǒng)代建模式的一種顛覆。
這基于曹舟南的自我反思。“2009年，貨幣刺激之下，大量非房地產(chǎn)主業(yè)的企業(yè)都開始拿地開發(fā)房地產(chǎn)，但由于不專業(yè)，2010年調(diào)控之后就遭遇困境。
我那時提出的輸出品牌和管理的代建，救了一些投資人，也為綠城開創(chuàng)了一條路?！辈苤勰险f，“但當(dāng)時的代建模式，是直接按整個項目的銷售額收取一定
比例的代建費，人力成本另切，也就是說，代建企業(yè)是旱澇保收的?！?/p>
曹舟南認為，隨著土地價格的不斷提高，尤其是在一二線城市，地價成本在整個樓盤的銷售額里占了大頭，再按整個銷售額來提成，明顯是不合理的。
于是，藍綠雙城采用了“共建”模式：從投資方拿地開始就全程介入，對拿地價格有話語權(quán)；拿地后向投資方承諾利潤，超出了，藍綠雙城享受溢價，若未兌現(xiàn)，則藍綠雙城自己掏錢補貼。
這意味著，投資方的利潤得到了保證，而藍綠雙城從拿地開始介入，依靠專業(yè)的判斷、高品質(zhì)的開發(fā)和操盤能力來獲取溢價。
最理想的結(jié)果，自然是實現(xiàn)投資方、業(yè)主和藍綠雙城的“三贏”。
能保證投資方獲得利潤，這樣的“共建”模式自然大受歡迎，各種合作伙伴都找上門來，曹舟南也成了空中飛人，全國各地看項目、談項目。
“我的目標(biāo)是到明年年底，落地100個項目，60個正式開工?！辈苤勰险f。
這樣的發(fā)展速度是驚人的，團隊規(guī)模能否跟上，就成了關(guān)鍵。
正因如此，藍綠雙城采取了事業(yè)合伙人制。曹舟南將大量的股份讓渡給了團隊合伙人，以吸引人才的匯聚。
“干成一番大事業(yè)當(dāng)然要緊，也要讓這些放棄高薪來藍綠雙城，為理想打拼的人收獲財富。”
這一點，倒是跟自身重理想不重金錢，但對用心做事的員工頗為大方的宋衛(wèi)平有幾分相似。
