房地產行業(yè)一直牽動著國民經濟和老百姓的心弦。中國房地產的下半年乃至下半場，在中央7月31日定調之后，將向何處去？8月8日下午，藍綠雙城科技集團董事長曹舟南在博鰲房地產論壇給出了藍綠雙城的理解。
隨著中國開始進入美好生活新時代，更加注重追求有質量增長、高質量發(fā)展。滿足美好生活需求成為經濟、社會發(fā)展的主要驅動，也促進消費升級。為此，國家大力培育經濟新動能，加快戰(zhàn)略新興產業(yè)發(fā)展。互聯(lián)網、物聯(lián)網、新經濟、新產業(yè)成為促進經濟發(fā)展的主導領域，特別是基于大數據、區(qū)塊鏈、物聯(lián)網、人工智能等的萬物互聯(lián)，已經在深刻地改變和引領經濟、社會發(fā)展。
而全國城鎮(zhèn)化率接近60%，主要城市建設框架基本完成，城鄉(xiāng)一體化進程加快，城鎮(zhèn)化轉向新的階段，城市存量有機更新和運營服務逐步成為重心。曹舟南認為，中國房地產行業(yè)已經進入下半場。
面對“高地價博取高房價”的投資邏輯，專業(yè)門檻較低、質量通病普遍存在、銷售服務短視、園區(qū)服務不配套、物業(yè)服務不到位這些上半場存留的主要問題和痛點，將在下半場予以集中攻克，并轉化為行業(yè)發(fā)展的核心價值。
按照曹舟南的理解，房地產業(yè)，從專業(yè)開發(fā)角度而言，就是制造業(yè)，生產的是房產品，保障的是居住和生活。這是下半場的特征之一。
特征二是房地產限制性調控政策成為常態(tài)，中央已經明確不將房地產作為短期刺激經濟的手段，并專注于長效管理機制建設。
特征三是核心城市建設用地新增指標稀缺，新增用地多用于新產業(yè)、新經濟和城市新框架的基礎建設以及教育、醫(yī)療、和康養(yǎng)等功能性綜合用途。
特征四是城市增量開發(fā)增速趨緩，城市存量有機更新有效釋放，像浙江省政府主推的“未來社區(qū)”，上海市政府推出的“智慧城市”，成都市政府推介的“公園城市”等建設和運營成為重點。
特征五是新經濟、新產業(yè)的整合與導入成為先決條件，以產業(yè)為導向、以住宅為配套成為開發(fā)的基本原則。
特征六是行業(yè)集中度和門檻進一步提高，以高地價博取高房價、高負債高周轉經營日漸難以為繼，投資與開發(fā)相分離的態(tài)勢進一步加強、加快。
特征七是政府引導基金，特別是國家層面和省市級的城市建設基金、城市發(fā)展基金將逐步推出，而承接建設基金、發(fā)展基金的C端（開發(fā)落地端）專業(yè)服務需求突顯。
上述七方面的典型特征，將深刻地體現并影響著房地產下半場的運行軌跡。
傳統(tǒng)城市學理論和傳統(tǒng)的開發(fā)實踐，側重于物理空間的規(guī)劃、設計與營造，認為物理空間是由街區(qū)建設模塊（城市細胞）和交通體系（正向TOD和逆向TOD）兩元素有機構成。而隨著以大數據、云計算、物聯(lián)網、智慧地球等為標志的人類信息技術的突破和應用，數字經濟、數字政府和數字公民逐步形成，數字空間已經深刻融入到我們的社會、生活之中。城市空間實質上是由物理空間、數字空間兩部分組成，浙江省的“未來社區(qū)”實踐已經率先論證并勾畫了物理空間、數字空間雙重開發(fā)的作用和價值，是人類城市學上的重大進步。
由此，開發(fā)領域必須同時涵括物理空間、數字空間雙重開發(fā)，實施物理規(guī)劃、數字規(guī)劃、經濟規(guī)劃三項規(guī)劃，具備產品營造能力、基礎服務能力、產業(yè)整合能力、投資能力四方面能力，這就是曹舟南所理解和推崇的“雙開發(fā)商”，物理開發(fā)商+數字開發(fā)商的核心要義。其中，物理開發(fā)商，涵蓋設計、營造、運營等板塊，致力于營造品質匠心的產品；數字開發(fā)商，涵蓋科技、產業(yè)、服務等板塊，致力于構建智慧人性的服務，為促進經濟發(fā)展、實現美好生活提供全新可能。
“雙開發(fā)商”將以自身的實踐，立足于規(guī)劃和構建“物理空間、數字空間”雙重孿生空間，在數字經濟領域，圍繞“數字化、生態(tài)化、科技化”原則和未來鄰里、教育、健康等九大場景，打造未來社區(qū)創(chuàng)新樣板，促進數字經濟發(fā)展。
在地鐵經濟/高鐵經濟領域，實施TOD策劃、設計、營造、運營等一體化綜合開發(fā)，促進城市高效、集約發(fā)展，為城市居民提供一站式快捷、科技、低碳、高品質的都市生活方式，同時正在設計一套地鐵經濟/高鐵經濟衡量指數，進一步推動地鐵經濟/高鐵經濟發(fā)展。
在老年養(yǎng)老領域，響應國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設規(guī)劃要求，推廣創(chuàng)新型居家養(yǎng)老公寓、國際康養(yǎng)中心，保障老年人有尊嚴、有品質地養(yǎng)老，促進頤養(yǎng)經濟發(fā)展。
在青年創(chuàng)業(yè)領域，貫徹國家“創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)”雙創(chuàng)號召，推出青年創(chuàng)業(yè)公寓模式，實現青年人才就業(yè)、工作、創(chuàng)業(yè)、生活、子女教育等一體化，幫助各地政府吸引青年人才、留住青年人才。
在主題小鎮(zhèn)領域，以智能制造、人工智能、教育、體育、醫(yī)療、康養(yǎng)、養(yǎng)老、文旅、文創(chuàng)等主題產業(yè)落地為先，圍繞產業(yè)打通金融、生產等前后端，落實住宅、幼兒園、商業(yè)街等生活配套，讓主題小鎮(zhèn)成為“三生協(xié)調”、“一二三產融合”的關鍵點，促進產業(yè)經濟發(fā)展。
在美麗鄉(xiāng)村領域，聯(lián)合現代農業(yè)、智慧科技、規(guī)劃設計、產業(yè)運營聯(lián)盟，打造智慧農業(yè)示范中心、新型文旅基地、生態(tài)康養(yǎng)基站，改善農村環(huán)境，提升農業(yè)活力，促進“一二三產融合”，吸引青年人才返鄉(xiāng)工作和創(chuàng)業(yè)，共同建設美麗鄉(xiāng)村新樣板。
適應行業(yè)下半場和經濟、社會發(fā)展要求，宋衛(wèi)平先生和曹舟南先生聯(lián)合創(chuàng)立了藍綠雙城科技集團。其中，藍代表的是智慧、科技和未來，對應數字開發(fā)商，綠代表的是品質、生態(tài)和理想，對應物理開發(fā)商。藍綠雙城科技集團在全國第一家推出“雙開發(fā)商”概念。曹舟南表示，藍綠雙城科技集團將立足公正公平的市場原則，做C端（落地開發(fā)端）最強。
藍綠雙城科技集團以“共建α”為發(fā)展模式，堅持“愛與分享”的原則，業(yè)務權重中輕代建只占到20%，小股操盤占比60%，而重投資會控制在20%以內。
“共建α”模式，一方面優(yōu)化了取費模式和取費結構，充分體現市場化原則，和基于價值創(chuàng)造的市場對賭、超額分成機制。一方面是創(chuàng)造共贏生態(tài)，與戰(zhàn)略合作伙伴形成緊密的發(fā)展共同體，建立圍繞美好生活的產業(yè)聯(lián)盟、創(chuàng)業(yè)聯(lián)盟、商業(yè)聯(lián)盟和服務聯(lián)盟，創(chuàng)造更為和諧共生的生態(tài)環(huán)境。對內而言，創(chuàng)新合伙模式，藍綠雙城實行事業(yè)合伙人制，事業(yè)共擔，收益共享，每一位員工都是公司的主人翁、工作的主人公、事業(yè)的合伙人。
藍綠雙城的“共建α”模式，傳承了宋衛(wèi)平先生25年價值理念和品質精髓，目前已經落地推出TOD、未來社區(qū)、城市有機更新、智慧產城、主題小鎮(zhèn)、國際康養(yǎng)中心、高端定制、美麗鄉(xiāng)村等創(chuàng)新產品系列。與此同時，在三方面實現了創(chuàng)新變革，一是主動對接金融體系，聯(lián)合構建發(fā)展基金，包括小股操盤基金、投資基金、城市有機更新基金等，作金融的落地開發(fā)端；二是依托科技賦能，大幅提升房產品科技含量、智慧內涵和智能水平，以科技、智能、智慧提升項目獲取、開發(fā)、管理、運營效能，以科技優(yōu)化公司管控體系、決策系統(tǒng)、工作流程；三是與阿里巴巴、?？低暋⒅袊涝?、哈工大、智能云科等頭部企業(yè)/機構戰(zhàn)略合作，構建智慧社區(qū)、智慧農業(yè)、智能制造、人工智能、教育、醫(yī)療、康養(yǎng)、頤養(yǎng)、體育運動、新型文旅等產業(yè)生態(tài)，以產業(yè)引導開發(fā)，用產業(yè)服務園區(qū)。
藍綠雙城“共建α”模式推出6個月以來，已經簽約落地了20余個項目，進駐14個重點核心城市，預計到年底累計項目將超過50個，同時儲備項目超過500個。并與平安不動產、復星集團、中國鐵建，杭州地鐵集團，山東鐵投集團，浙民投，工、農、中、建四大行，五礦信托，光大金控，浙商銀行等開展集團層面戰(zhàn)略合作。同時吸引了全國行業(yè)優(yōu)秀人才，以及投資機構、金融機構、產業(yè)機構優(yōu)秀人才加盟。在運營效率上也初步體現了品質、成本、營銷的極致化水平，舟山和園項目預計4個月實現銷售，濟南高鐵城項目從5月上旬簽約到7月下旬2個月實現產品發(fā)布暨寫字樓銷售簽約。
在中國房地產行業(yè)的下半場，藍綠雙城的“雙開發(fā)商”實踐或將帶給行業(yè)新的思路和啟示。
