藍(lán)綠雙城曹舟南：“三道紅線”，我研究了三天三夜
2020年11月1日晚，2020藍(lán)綠雙城第二屆共建者大會(huì)舉行。
相比去年第一屆共建者大會(huì)，今年不僅與會(huì)人數(shù)翻了一翻，更來(lái)了不少行業(yè)龍頭、業(yè)界大佬，包括50多家上市公司、20多家世界五
百?gòu)?qiáng)企業(yè)、30多家中國(guó)五百?gòu)?qiáng)企業(yè)的高管，其中不乏董事長(zhǎng)、CEO級(jí)人物，還有30余家金融機(jī)構(gòu)和200余家科技產(chǎn)業(yè)和供方單位。
因?yàn)?，他們極其關(guān)注藍(lán)綠雙城正在做的事。
與會(huì)者們想知道，在房地產(chǎn)行業(yè)的重大變革期，在房地產(chǎn)行業(yè)里浸淫了十幾年的”老兵“曹舟南、離開(kāi)綠城另起爐灶成為創(chuàng)業(yè)“新兵
”的曹舟南，是如何判斷行業(yè)未來(lái)走勢(shì)的？在“房住不炒”大背景下，藍(lán)綠雙城能超越現(xiàn)有邏輯，創(chuàng)出新的商業(yè)模式嗎？善于發(fā)現(xiàn)行業(yè)藍(lán)
海的曹舟南，他的創(chuàng)業(yè)公司又發(fā)現(xiàn)了哪些新賽道、新藍(lán)海？
我猜，你也很想知道。
在共建者大會(huì)當(dāng)日，藍(lán)綠雙城創(chuàng)始合伙人、董事長(zhǎng)曹舟南用了將近一小時(shí)，將這一年的所思所感，開(kāi)誠(chéng)布公地細(xì)細(xì)道來(lái)。涌金君略加
整理，形成這篇浙商內(nèi)部講話。
“三道紅線”，房地產(chǎn)的根本性變革來(lái)了
今天晚上，共建者大會(huì)到場(chǎng)將有700多位，場(chǎng)外更多。這次大會(huì)規(guī)格也比較高，參加的上市公司50多家、世界500強(qiáng)20來(lái)家、中國(guó)
500強(qiáng)也有30來(lái)家，都非常關(guān)注共建者大會(huì)。
為什么大家很關(guān)注？前段時(shí)間，關(guān)于房地產(chǎn)“三道紅線”的文件，業(yè)內(nèi)都在認(rèn)真研究研判。
今年8月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、央行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，傳達(dá)了融資新要求：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于
70%，凈負(fù)債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不小于1倍。這被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“三道紅線”。
根據(jù)“踩線”條數(shù)，房企被分為“紅橙黃綠”四檔，“紅檔”房企為“三道紅線”均踩，“綠檔”房企沒(méi)有踩中任何一條“紅線”，
四檔房企的年度有息負(fù)債增速上限被依次設(shè)定為0.5%、10%和15%，“紅檔”房企將不能新增有息負(fù)債。
按照“三道紅線”的標(biāo)準(zhǔn)，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上幾乎所有擴(kuò)張比較迅速、規(guī)模比較大的房企都不同程度地中招，只有部分央企的財(cái)
務(wù)指標(biāo)比較健康。有市場(chǎng)傳聞表示，監(jiān)管部門(mén)要求“三道紅線”試點(diǎn)房企在2023年6月30日前完成降負(fù)債目標(biāo)。
“三道紅線”對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)根本性的變革！
中國(guó)真正有房地產(chǎn)行業(yè)也就30年。
從1990年到2010年這20年，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式，主要是土地紅利。好處是中國(guó)以最快速度推進(jìn)了城市化，但也造成產(chǎn)品品
質(zhì)相對(duì)較弱。
2010年，中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入到“金融紅利時(shí)代”，地產(chǎn)金融形成，幾乎所有房企都通過(guò)負(fù)債擴(kuò)大規(guī)模，甚至今天各大房企唯一追求的
就是規(guī)模。帶來(lái)的另外一個(gè)結(jié)果，就是高周轉(zhuǎn)。
房產(chǎn)品也是產(chǎn)品，建設(shè)和品質(zhì)的形成具有特定要求，但整個(gè)行業(yè)對(duì)滲漏水、煙道串味、墻體發(fā)霉等品質(zhì)問(wèn)題，花了30年時(shí)間都沒(méi)有解
決。實(shí)際上這些問(wèn)題是可以解決的，但就是因?yàn)橐咧苻D(zhuǎn)、要追求金融紅利，這些基本的問(wèn)題都沒(méi)有解決。
未來(lái)會(huì)怎么樣？未來(lái)，所有房企只有一條路——就是向管理要效益。
中國(guó)房地產(chǎn)的“管理紅利的時(shí)代”到來(lái)了。
中國(guó)房地產(chǎn)粗放了30年，現(xiàn)在“三道紅線”告訴你，再也不能通過(guò)舉債擴(kuò)大自己的規(guī)?！，F(xiàn)在，所有房企都在為自己算賬：若干年
以后，我靠什么發(fā)展？規(guī)模年代過(guò)去了，房企要通過(guò)自己的利潤(rùn)積累來(lái)拿地，我個(gè)人判斷很多企業(yè)最多一年拿到一塊兩塊地，規(guī)模大不了。
所以，“三道紅線”已經(jīng)對(duì)行業(yè)產(chǎn)生了根本性的變革。
坦率講，“三道紅線”的到來(lái)，我三天三夜基本沒(méi)睡覺(jué)，研究了三天三夜，這與我對(duì)未來(lái)的研判基本吻合。
“三道紅線”要求房地產(chǎn)企業(yè)不能再通過(guò)舉債擴(kuò)大規(guī)模，要求你回到你的專(zhuān)業(yè)上去，回到你的核心競(jìng)爭(zhēng)力上去，回到精細(xì)化管理上
去。
從房企角度看，受到“三道紅線”的約束，真得很難受。但是從宏觀層面來(lái)講，“三道紅線”真得還不錯(cuò)。規(guī)模被打掉以后，大家
不得不靜下來(lái)認(rèn)真研究創(chuàng)新、研究科技、研究服務(wù)，從購(gòu)房者的需求來(lái)考慮。這不是壞事。
當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)最熱的話題，莫過(guò)于“三道紅線”?！般y根”一抽緊，監(jiān)管層打到了開(kāi)發(fā)商的七寸上。對(duì)現(xiàn)在普遍采用高杠桿的房企
來(lái)說(shuō)，就是真正的凜冬來(lái)臨。
近期，萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮也做了與曹舟南同樣的判斷：房地產(chǎn)行業(yè)的資金紅利時(shí)代已終結(jié)，目前進(jìn)入了“管理紅利階段”。可見(jiàn)，
“三道紅線”下，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)未來(lái)的盈利模式，已經(jīng)有了一些共識(shí)。
所謂“管理紅利”，就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商要比內(nèi)功、比產(chǎn)品、比品質(zhì)，這是開(kāi)發(fā)商的“正道”。中國(guó)經(jīng)濟(jì)正轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，房地產(chǎn)同樣
面臨從規(guī)模向品質(zhì)的轉(zhuǎn)型，才能更好地滿足人民群眾對(duì)美好生活的向往。
兩大趨勢(shì)，中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)這樣走
我個(gè)人判斷，中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)，有兩大趨勢(shì)：
第一，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高，資源傾向度進(jìn)一步聚集。前30的房企，可能有機(jī)會(huì)繼續(xù)做行業(yè)集中度提高的引領(lǐng)者，規(guī)模上也可能
有機(jī)會(huì)繼續(xù)往上走。但銷(xiāo)售額在幾百億到1000多億規(guī)模的房企，特別是已經(jīng)上市的房企，進(jìn)退都不容易。如果規(guī)模萎縮，這么多的股票
投資人、債券投資人都盯著，你怎么辦？要轉(zhuǎn)型？挺難的。
第二，投資與開(kāi)發(fā)加速分離。依托市場(chǎng)化法則和核心競(jìng)爭(zhēng)力，各領(lǐng)域頭部企業(yè)將以“共建互聯(lián)”模式重新形成新的事業(yè)生態(tài)。
這次大會(huì)為什么能吸引這么多的同行，如萬(wàn)科、中南、德信等？因?yàn)榇蠹叶荚谘芯课磥?lái)怎么辦。
我們提出來(lái)“共建”的商業(yè)模式，就是根據(jù)這樣一個(gè)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。除了前30、前20的房企，剩下的房企，我認(rèn)為有另外一條路
——就是共建。
“共建互聯(lián)”是全新的生態(tài)模式，以市場(chǎng)化原則和核心競(jìng)爭(zhēng)力，鏈接投資端與開(kāi)發(fā)落地端，打通需求、資本與能力、資源，重新構(gòu)
建房地產(chǎn)價(jià)值鏈，推動(dòng)從商業(yè)模式到分配模式的系統(tǒng)變革，在資本、產(chǎn)業(yè)、供方、同行、客戶五個(gè)層面有序?qū)嵤?，打造頭部企業(yè)互聯(lián)的
專(zhuān)業(yè)共同體、價(jià)值共同體、命運(yùn)共同體，共同探索邁向未來(lái)的事業(yè)生態(tài)。
共建模式解決了兩大問(wèn)題：第一，從中國(guó)房地產(chǎn)粗放型發(fā)展過(guò)渡到精細(xì)化。對(duì)于客戶而言，買(mǎi)到的房子，品質(zhì)會(huì)大幅度提升；第二，
對(duì)中央提出的堅(jiān)持“房住不炒”，共建模式也會(huì)起到促進(jìn)作用。房地產(chǎn)企業(yè)不再簡(jiǎn)單地為了土地籌備規(guī)模、銷(xiāo)售規(guī)模等無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，而會(huì)變
得規(guī)律和有序。
不同于代建模式單一的品牌和管理輸出，曹舟南認(rèn)為只有成為股東、能夠利潤(rùn)兜底的“共建”才是行業(yè)未來(lái)。由此，他拋棄了自己
在綠城時(shí)期大力倡導(dǎo)的代建模式，甚至說(shuō)“代建模式已壽終正寢”，而力推共建新模式。
這個(gè)模式推出兩年時(shí)間，曹舟南的團(tuán)隊(duì)從4個(gè)人擴(kuò)展為800多人，藍(lán)綠雙城進(jìn)入40多個(gè)城市、簽約項(xiàng)目63個(gè)，其中30多個(gè)進(jìn)入實(shí)際
開(kāi)發(fā)階段。2020年，有15個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)形成銷(xiāo)售，今年可銷(xiāo)售額約100億，預(yù)計(jì)能完成70億左右的銷(xiāo)售額。成績(jī)單非常亮眼。由此可見(jiàn)，
共建模式受到了不少合作方的認(rèn)可。
如果這個(gè)新的商業(yè)邏輯能走得通、走得遠(yuǎn)，或?qū)橹袊?guó)房地產(chǎn)行業(yè)，開(kāi)啟一個(gè)全新的時(shí)代。
生活服務(wù)，是當(dāng)下居住的痛點(diǎn)
在藍(lán)綠雙城初步具備的核心競(jìng)爭(zhēng)力中，SOD（Service-Oriented Development），即“以服務(wù)為導(dǎo)向的發(fā)展模式”，是其中之一。
原來(lái)地買(mǎi)過(guò)來(lái)以后，要做到“畝產(chǎn)”最大化。設(shè)計(jì)上，先排上可銷(xiāo)售的住宅，“邊角料”上才會(huì)安排超市、健身房、水果店、理發(fā)店
等。SOD的開(kāi)發(fā)模式不一樣。SOD模式以業(yè)主入住后的生活為思考出發(fā)點(diǎn)，倡導(dǎo)以終為始，先在最重要的公共位置植入超市、餐飲、理發(fā)店、
健身房、藥店、洗衣店等，把最主要的未來(lái)生活場(chǎng)景模擬出來(lái)，讓最重要的公共區(qū)域配套先進(jìn)去，再排住宅。
現(xiàn)在房子越來(lái)越貴，大家都上有老、下有小，買(mǎi)了房子以后一家人要生活在這里，所以基本的生活配套支撐要先做好，然后再做養(yǎng)老、
教育、健康。不可能包羅萬(wàn)象，但是這些產(chǎn)業(yè)是有機(jī)遇的，也需要情懷和積累的。
在服務(wù)方面，我們提出營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、配套服務(wù)的“三合一”服務(wù)體系，把配套做成一個(gè)非常漂亮的“泛會(huì)所”。泛會(huì)所里面
有餐飲、有咖啡吧、有會(huì)議共享中心、有前置倉(cāng)等。這些服務(wù)，都是當(dāng)下行業(yè)的痛點(diǎn)，我們把他們都集中在主入口。并且，泛會(huì)所要向社
區(qū)打開(kāi)，向街區(qū)打開(kāi)。
客戶在變化、客戶需求也在變化，產(chǎn)品就要不斷創(chuàng)新。像杭州的春和云境TOD項(xiàng)目上，連寵物公園我們都做出來(lái)了。因?yàn)榭腿旱哪?/span>
齡幾乎集中在80后、90初，我和他們聊，他們說(shuō)你不一定給我建廚房，樓下有個(gè)公共廚房就可以了，但必須給我做一個(gè)寵物空間?？蛻?/span>
的需求變化確實(shí)是非常大。
對(duì)于這些新需求，中國(guó)的行業(yè)管理者，也應(yīng)該重新梳理行業(yè)規(guī)范。
空間是要為生活服務(wù)的。一個(gè)社區(qū)好不好，居住者能不能便利地生活，絕對(duì)是一項(xiàng)硬指標(biāo)浙江在未來(lái)社區(qū)的方案里也明確提出，按照
居民全生活鏈需求，把社區(qū)里復(fù)雜的各個(gè)系統(tǒng)貫通并有機(jī)集成，通過(guò)全功能鏈的對(duì)接以及全產(chǎn)業(yè)鏈的支撐，促使社區(qū)形成高效集成的生活
服務(wù)綜合平臺(tái)。SOD，與我省的未來(lái)社區(qū)的理念，可謂不謀而合。
新的藍(lán)海：大力布局城市養(yǎng)護(hù)
藍(lán)綠雙城定義成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)，就是做服務(wù)的。它有三個(gè)業(yè)務(wù)板塊：第一，開(kāi)發(fā)服務(wù)；第二，生活服務(wù)；第三，就是城市服務(wù)。
城市服務(wù)的核心是城市養(yǎng)護(hù)。城市養(yǎng)護(hù)包括地下空間，地鐵、地下管廊、水電氣，也包括地上的高速公路、高速鐵路、市政、公建、
民建等。
我們?cè)谂R安落地了地鐵管片的生產(chǎn)基地，24小時(shí)開(kāi)足馬力生產(chǎn)；在海寧，布局了大管徑城市管廊PC件項(xiàng)目；我們還在重慶收購(gòu)了一
個(gè)砂石料礦，儲(chǔ)備了前端原料。
我很看好這個(gè)板塊。比如，以前我們做的高層都是干掛石材、玻璃幕墻，使用壽命到了怎么辦？中國(guó)城市化40年，重建設(shè)輕養(yǎng)護(hù)。
今后，就要是建養(yǎng)并重，或者是重養(yǎng)護(hù)輕建設(shè)。
現(xiàn)在我們的目標(biāo)是，重要的建筑結(jié)構(gòu)中全部植入芯片、通過(guò)遙感管理。我坐在杭州辦公室，就知道吉隆坡這一面墻上某塊玻璃是什么
狀態(tài)。
業(yè)外人士聽(tīng)到這里，頓感腦洞大開(kāi)。產(chǎn)業(yè)鏈不是延伸，而是直接拐到了別的賽道。
然而，也要看到，在房地產(chǎn)進(jìn)入管理紅利時(shí)代后，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型服務(wù)商的案例，正在發(fā)生。現(xiàn)在房地產(chǎn)只負(fù)責(zé)蓋樓，未來(lái)，也可能發(fā)展
出全生命周期的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)。
浙商善于從問(wèn)題里覓到了新的機(jī)。住宅的養(yǎng)護(hù)，好像從來(lái)沒(méi)有開(kāi)發(fā)商去仔細(xì)探究過(guò)，而曹舟南不僅已經(jīng)想到這一層面，而且已經(jīng)開(kāi)始
積極布局。在中國(guó)的后城市化時(shí)代，在房地產(chǎn)變成存量市場(chǎng)后，城市服務(wù)或?qū)⑷缢?，成為一片全新的藍(lán)海。
