原創(chuàng)： 許曉蕾 杭州日報房產(chǎn)研究院
當中國的城市化率突破60%，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)勢必一改“粗糙”的局面、走入“下半場”。面對投資客出逃、信貸收緊、“限購”持續(xù)等因素，開發(fā)商要如何才能破局？
近日，成立一周年的藍綠雙城科技集團，以發(fā)起組織“首屆共建者大會”的形式，向大家講述對中國房地產(chǎn)下半場的行業(yè)思考。
在前綠城中國行政總裁、現(xiàn)藍綠雙城創(chuàng)始人曹舟南看來，未來新房成交量下降在所難免，房子也將重回居住本質。因此，這一年來他對公司發(fā)展的思考也是以“自住需求”為核心，塑造了未來社區(qū)、TOD2.0、青年創(chuàng)業(yè)公寓、新型養(yǎng)老公寓、小微綜合體等創(chuàng)新品類，以“共建”為全新的經(jīng)營模式，聯(lián)合上下游企業(yè)共同打造最適合“居住者”的產(chǎn)品和服務。
先后任職于浙江省財政廳、浙江鐵路集團、綠城中國的曹舟南對市場有著很深刻的研究。他直言，這一輪調(diào)控不會輕易放松，新房市場的成交量會從去年的14萬億下跌，未來有可能是比如5萬億左右。
曹舟南認為，過去幾十年中“真正被居住的房子數(shù)量不足50%，超過一半的房子都有著投資投機屬性”?；蛟S就是因為資本逐利，“上半場”出現(xiàn)看到了太多的問題：房屋漏水、墻皮脫落、樓板太薄、墻體發(fā)霉開裂、物業(yè)服務不到位、會所形同虛設……尤其是市場下滑時，“交付即維權”幾乎成了常態(tài)。
“這些問題其實都是可以避免的，因為我們曾經(jīng)做到過?！庇幸淮沃凵皆庥龀瑥娕_風，大量樓盤都面臨漏水的問題，而曹舟南和他的團隊卻很驕傲地“一套不漏”。
作為宋衛(wèi)平的愛徒，曹舟南其實也一直對房產(chǎn)品的質量非常執(zhí)著。當他看到“房住不炒”的本質是，要讓房子回歸居住屬性、房企也要回歸制造業(yè)和服務業(yè)本質時，他明確表示“對政府調(diào)控，我舉雙手贊成，不然這個行業(yè)面前的是萬丈深淵”。
曹舟南判斷，下半場勢必是“自住”的主場，成交量會大幅下滑，但人們對品質和服務的追求卻不會停止。所以，他鄭重承諾“要把基礎質量做到最好”。
所謂“基礎質量好”可能就是“房屋不漏水、墻皮不脫落、墻體不開裂”之類的小問題。縱觀過去，出現(xiàn)質量問題無外乎兩個原因，一個是設計問題，另一個是施工問題。但其中牽涉的各個部門和層層環(huán)節(jié)卻讓這個看似簡單的問題，又變得有些繁復。
因此，堅決不與“單純逐利機構”合作的曹舟南，還設計了一套額外的方案來把控品質，即把設計方和施工方都“綁定”到每一套房子中，要求他們共同為質量負責?！昂贤芯蜁s定如果出現(xiàn)質量問題，責任方需賠付一半的損失，還有一半我來賠。”另外，他還要把其他公司的“工地開放日”變成常規(guī)化，工地長期透明化、可視化，隨時接受監(jiān)督。
說到興頭上，他當場提出了藍綠雙城旗下樓盤的“最大賣點”：“此樓盤不漏水”和“你是我的家人”。前者是對品質的承諾，而后者是對服務的保障。
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首創(chuàng)“共建”模式
彰顯對未來信心
創(chuàng)業(yè)一年，藍綠雙城交出了一張漂亮的成績單：品牌價值達到 51 億元，成功簽約項目 30個，規(guī)劃建筑面積超過 1000萬平方米，可售貨值超過 800億元，進駐杭州、深圳、濟南、成都、鄭州、寧波等 16 個重點城市，同時儲備項目超過 300個，并且與數(shù)十家大型企事業(yè)單位建立了穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作關系。
在說出這些數(shù)據(jù)的時候，略顯疲憊的曹舟南的臉上露出了笑容，這不僅僅是因為過去一年的辛苦得到了回報，更是他對未來發(fā)展充滿信心。
十年前，曹舟南首創(chuàng)輕資產(chǎn)的代建模式。如今，代建業(yè)務為綠城中國全年銷售業(yè)績的貢獻已經(jīng)超過了三分之一，成為其版圖中最重要的一部分。但是，十年過去了，傳統(tǒng)代建的一些弊端也逐漸顯現(xiàn)。
十年后，曹舟南帶領的藍綠雙城首次發(fā)布“共建”模式。所謂“共建”，即以“價值創(chuàng)造、利潤兜底、售價對賭、超額分成”為基本原則，主要包括小股操盤、融資代建、純代建、合作開發(fā)四種類型。
看上去一字之差，卻是從“旱澇保收”變成了“為利潤負責”、做不好甚至可能還要倒貼的模式。為此，曹舟南將藍綠雙城的的定位界定在了現(xiàn)代服務企業(yè)，而且是用“雙開發(fā)”（物理開發(fā)+數(shù)字開發(fā)）的理念，通過數(shù)字技術來保障和升級物理空間的開發(fā)，同時開展數(shù)字服務和主張數(shù)字生活。
這不僅僅是模式的創(chuàng)新，也是曹舟南基于“下半場”會以自住需求為主進行的判斷。
即使成交量萎縮，大家對品質住房的追求依然存在，甚至會比以前更重視品質。也正是這樣，將品質視為第一位的曹舟南，才敢“豪賭未來”。在“代建”和
“共建”的一字之差中，不僅蘊含著經(jīng)營模式的轉變，更是曹舟南對自己、對藍綠雙城未來的信心。
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非常想做60萬的青年創(chuàng)業(yè)公寓
除了堅持走品質之路外，曹舟南還跟宋衛(wèi)平一樣，有很多“理想”需要實現(xiàn)。即便創(chuàng)業(yè)之路讓他“車開了20萬公里也舍不得換、工資入不敷出、請客吃飯從不報銷”，他依然惦記著為買不起房的年輕人、缺少尊嚴的老年人、生活困頓的鄉(xiāng)村人做點什么。
其實，藍綠雙城成立之初，曹舟南就公開表示要造總價60萬的青年創(chuàng)業(yè)公寓。將近一年的時間里，他一直在抽時間跟各地政府洽談，依然堅持要為在大城市打拼的年輕人找一處能負擔得起的安居之所。
“城市要吸納人才，遇到最大的挑戰(zhàn)就是住房問題?，F(xiàn)行的長租公寓連基本財務都不能覆蓋，不可能長久。所以我非常想做青年創(chuàng)業(yè)公寓，選址最好是在地鐵首末端，房價能在1萬元/平方米-1.2萬元/平方米之間，主力戶型60平方米，這樣首付30%的話，小夫妻工作5年左右的收入可以覆蓋按揭。如果是一個20萬平方米的園區(qū)，住宅做18萬平方米，另外2萬平方米做成創(chuàng)業(yè)空間，里面有餐飲、電影院線、健身系統(tǒng)、幼兒園等等。”
目前，曹舟南已經(jīng)與上海、寧波等地進行了深入溝通，也與杭州錢江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等地有過交流。不出意外的話，藍綠雙城首批青年創(chuàng)業(yè)公寓就會在這些城市落地開花。
